Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tapu kayıtlarının düzeltilmesi, kat mülkiyeti ilişkileri ve kira sözleşmelerini kapsar. Bu alan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun kira hükümlerine dayanır. Bu sayfada gayrimenkul hukuku alanındaki temel başlıklar, ilgili kanun maddeleri gösterilerek sıralanmıştır.
İçindekiler
Taşınmaz mülkiyeti nasıl kazanılır?
TMK m.705’e göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu hâllerde malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tescile bağlıdır. TMK m.706 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır.
Tapu iptali ve tescil davası hangi hâlde açılır?
TMK m.1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, m.1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Buna karşılık m.1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Mülkiyeti isteme konusunda kişisel hakka sahip olan kişi, malikin kaçınması hâlinde m.716’ya göre hükmen tescil isteyebilir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan ise m.1007 gereğince Devlet sorumludur.
Kamulaştırmada hangi süreler işler?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8 uyarınca idarelerin öncelikle satın alma usulünü uygulaması esastır. Anlaşma sağlanamazsa idare m.10’a göre taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik, m.14 gereğince tebligat veya ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun işlem yapılmazsa m.23’teki geri alma hakkı doğar; bu hak doğumundan itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.
Kat mülkiyetinde ortak giderler nasıl paylaşılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere arsa payı oranında katılma yükümlülüğü getirir. Kat malikleri, ortak yerlerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz. Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Kanunun 37. maddesine göre kesinleşen işletme projeleri ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de sayılan belgelerdendir.
KMK m.25 uyarınca borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri hâkimden istenebilir. Ortak giderleri ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması hâlinde çekilmezlik mevcut sayılır.
Konut ve çatılı işyeri kirası nasıl sona erer?
TBK m.347’ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Dava yoluyla sona erdirme sebepleri sınırlıdır:
- m.350: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; yeniden inşa veya esaslı onarım. Süre sonundan itibaren bir ay içinde dava açılır.
- m.351: yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim koşuluyla altı ay sonra dava açabilir.
- m.352: yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememe nedeniyle iki haklı ihtar veya kiracının aynı ilçe sınırında oturmaya elverişli konutu bulunması.
Kira bedeli ne kadar artırılabilir?
TBK m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerine ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma yoksa bedel aynı sınır içinde hâkim tarafından belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda bedel, endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkimce belirlenir. Kira bedelini ödemeyen kiracıya ise m.315 gereğince konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre veren yazılı bildirim yapılır.
Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Kanun’a 7445 sayılı Kanunla eklenen ve 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren m.18/B uyarınca kira ilişkisinden ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsamın dışındadır.
Büronun gayrimenkul hukuku alanındaki çalışması
Büroda tapu iptali ve tescil, tapu kaydının düzeltilmesi, kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırmasız el atma dosyaları ile kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar yürütülmektedir. Kira ilişkilerinde sözleşme incelemesi, ihtar hazırlanması, kira bedelinin tespiti ve tahliye istemleri takip edilir. Dava şartı kapsamındaki uyuşmazlıklarda arabuluculuk başvurusu yapılır ve anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi istenir. Sivas merkez ve ilçelerdeki taşınmazlarda tapu, kadastro ve belediye kayıtları toplanır.